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Servitudes de vue et Droits de Passage : Règles d'implantation

Les règles d'implantation des maisons par rapport aux limites séparatives sont fixées par les articles 6 et 7 des PLU. Cependant, le code de l'urbanisme ne régit pas la question des vues qui peuvent être ménagées sur les terrains ou fonds voisins par les ouvertures faites dans les murs en limite de propriété ou proches de cette limite.

La densification pose aussi la question des servitudes/droits de passage vers les parcelles enclavées où des constructions pourraient être réalisées. Ces questions sont réglées par le code civil et non le code de l'urbanisme.

Relation avec le règlement d'urbanisme

Les règles d'implantation des POS et des PLU sont souvent plus contraignantes que celles du code civil. Elles imposent par exemple des distances de 5 mètres par rapport au terrain voisin alors que le code civil seul autoriserait 1,90 mètre pour un mur comportant des ouvertures avec vues droites sur ce fond voisin. La règle du code civil va s'imposer si le PLU permet à l'article 7 une distance inférieure à 1,90 mètre par rapport à la limite séparative.

Cependant, des voisins peuvent établir entre eux des conventions de cour commune qui permettent de respecter les règles du PLU en raisonnant sur les distances entre constructions et non plus sur les limites séparatives. Ces servitudes de cour commune ne sont pas des servitudes au sens de l'article 637 du code civil car elle sont établies en référence à des règles d'urbanisme et non dans le cadre purement privé de rapports entre propriétaires.

La suite analyse donc les articles du code civil concernant les servitudes de vue et de passage.

Les servitudes de vue

Les servitudes de vues sont régies par les articles 675 à 680 du Code civil . Il faut distinguer entre les vues droites, qui imposent une distance minimum de 1,90 mètres par rapport au fonds voisin, et les vues par côté ou obliques (qui obligent à tourner la tête) qui peuvent être pratiquées à 60 centimètres de la limite.

Dans les murs situés à des distances inférieures, seules peuvent être pratiquées des ouvertures à verre dormant, laissant passer la lumière mais pas la vue. Ces ouvertures doivent cependant être placées en hauteur, à 2,60 mètres minimum au-dessus du plancher en rez-de-chaussée et à 1,90 mètre en étage (au-dessus de la tête des individus de taille ordinaire).

Cependant, dans un mur mitoyen (commun aux deux fonds voisins), aucune ouverture ne peut être percée.

Article 675 : « L'un des voisins ne peut, sans le consentement de l'autre, pratiquer dans le mur mitoyen aucune fenêtre ou ouverture, en quelque manière que ce soit, même à verre dormant. »

Cet article réfère au consentement éventuel du voisin qui permet de déroger à la règle.

Article 676 : « Le propriétaire d'un mur non mitoyen, joignant immédiatement l'héritage d'autrui, peut pratiquer dans ce mur des jours ou fenêtres à fer maillé et verre dormant. Ces fenêtres doivent être garnies d'un treillis de fer dont les mailles auront un décimètre (environ trois pouces huit lignes) d'ouverture au plus et d'un châssis à verre dormant. »

Article 677 : « Ces fenêtres ou jours ne peuvent être établis qu'à vingt-six décimètres (huit pieds) au-dessus du plancher ou sol de la chambre qu'on veut éclairer, si c'est à rez-de-chaussée, et à dix-neuf décimètres (six pieds) au-dessus du plancher pour les étages supérieurs. »

Article 678 : « On ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d'aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l'héritage clos ou non clos de son voisin, s'il n'y a dix-neuf décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage, à moins que le fonds ou la partie du fonds sur lequel s'exerce la vue ne soit déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d'une servitude de passage faisant obstacle à l'édification de constructions. »

Article 679 : « On ne peut, sous la même réserve, avoir des vues obliques sur le même héritage, s'il n'y a six décimètres de distance. »

Article 680 : « La distance dont il est parlé dans les deux articles précédents se compte depuis le parement extérieur du mur où l'ouverture se fait, et, s'il y a balcons ou autres semblables saillies, depuis leur ligne extérieure jusqu'à la ligne de séparation des deux propriétés. »

Les droits de passage

La question des droits de passage vers les fonds enclavés est régie par les articles 682 à 684 du Code civil. Un fonds ne peut pas en enclaver un autre. Cependant, en cas d'une division, l'accès doit être réalisé sur le fonds objet de la division, sauf si un passage suffisant ne peut être ménagé.

Article 682 : « Le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique aucune issue, ou qu'une issue insuffisante, soit pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner. »

Article 683 : « Le passage doit régulièrement être pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique. Néanmoins, il doit être fixé dans l'endroit le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé. »

Article 684 : « Si l'enclave résulte de la division d'un fonds par suite d'une vente, d'un échange, d'un partage ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l'objet de ces actes. Toutefois, dans le cas où un passage suffisant ne pourrait être établi sur les fonds divisés, l'article 682 serait applicable. »

En théorie, l'implantation d'une maison sur l'arrière d'une parcelle étroite déjà construite sur l'avant pourrait donc être faite en recherchant un passage sur une parcelle voisine, moyennant compensation financière.

Article 686 : « Il est permis aux propriétaires d'établir sur leurs propriétés, ou en faveur de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble, pourvu néanmoins que les services établis ne soient imposés ni à la personne, ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds et pour un fonds, et pourvu que ces services n'aient d'ailleurs rien de contraire à l'ordre public. »

Le droit de passage est donc un droit réel, attaché à la parcelle, et non un droit personnel qui bénéficierait seulement à certaines personnes.

Article 688 : « Les servitudes sont ou continues, ou discontinues. Les servitudes continues sont celles dont l'usage est ou peut être continuel sans avoir besoin du fait actuel de l'homme : tels sont les conduites d'eau, les égouts, les vues et autres de cette espèce. Les servitudes discontinues sont celles qui ont besoin du fait actuel de l'homme pour être exercées : tels sont les droits de passage, puisage, pacage et autres semblables. »

A priori, les accès ménagés pour desservir des parcelles enclavées sont des servitudes continues comportant des immobilisations telles que conduites, chemins revêtus pour être carrossables, etc.

Article 690 : « Les servitudes continues et apparentes s'acquièrent par titre, ou par la possession de trente ans. »

En l'absence de titre, ces servitudes s'acquièrent donc par prescription de 30 ans.

Article 697 : « Celui auquel est dû une servitude a droit de faire tous les ouvrages nécessaires pour en user et pour la conserver. »

Article 698 : « Ces ouvrages sont à ses frais, et non à ceux du propriétaire du fonds assujetti, à moins que le titre d'établissement de la servitude ne dise le contraire. »

Le bénéficiaire d'une servitude de passage est ainsi en droit de réaliser les travaux nécessaires pour que ce passage soit effectif, à ses frais et non à ceux du fonds traversé.

En conclusion

Il existe donc des interférences entre le code civil et le code de l'urbanisme, celui-ci étant plus restrictif que celui-là en général. Mais le PLU peut-il renvoyer au code civil à titre d'information ? Il semble qu'un document de droit public ne puisse renvoyer à une règle de droit privé.

Les servitudes de vue ou de passage s'établissent en général à l'amiable entre voisins (le prix d'un acte notarié est de l'ordre de 400€ auquel il faut ajouter les honoraires de négociation). Comme les servitudes de cour commune, elles apparaissent socialement intéressantes, substituant des régulations autonomes à des régulations de contrôle de type régalien (le droit de l'urbanisme et le règlement du PLU).

Rappel :

L'implantation est définie par les règles suivantes du PLU (article R123-9) :

Article 6 : L'implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques ;

Article 7 : L'implantation des constructions par rapport aux limites séparatives (avec les fonds voisins) ;

Article 8 : L'implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété.

Les articles 6 et 7 doivent obligatoirement figurer dans le règlement, sous forme écrite et/ou sous forme graphique (R123-9). L'article 8 (L'implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété) peut ne pas être documenté, contrairement aux articles 6 et 7. Cependant, il les complète utilement dans certains cas.